젠트리피케이션 원인 및 전개과정의 시계열 분석을 통한 정부 대응 보충 전략 모색

서론

현재 코로나 바이러스의 확산, 정부의 부동산 대책 실패 등의 원인으로 집값이 폭등하고 국민들의 경제적 불만이 날로 커져만 가고 있다. 이가 야기하는 또다른 현상인 젠트리피케이션의 사회경제적 원인과 결과를 분석해보고 현 정부가 이에 대해 취하고 있는 조치와 보충 전략을 모색해보도록 하겠다.

젠트리피케이션의 정의

본론에 앞서 젠트리피케이션이란 무엇인지 그 정의를 먼저 내려보도록 하겠다. 젠트리피케이션이란 ‘본래 낙후되거나 저소득층, 영세 기업이 주를 이루던 지역이 개발되는 과정에서 고급 주택과 대형 문화·상업 시설이 들어서는 것’을 의미한다. 미개발 지역이 새로이 개발되며 설치되는 더 나은 규모와 질의 주택 및 상업 시설만을 고려했을 때 마냥 긍정적 사회현상이라 착각할 수 있으나 유입된 중산층에 의해 기존의 거주민을 밀어내는 침입자적 속성을 고려하여 보았을 때에는 조치가 필요한 사회적 문제임을 알 수 있다. 그렇다면 이러한 성격을 지닌 젠트리피케이션이 어떠한 과정을 거쳐 야기되고 전개되는지 알아보도록 하자.

젠트리피케이션의 원인 및 전개과정

젠트리피케이션의 요인은 단적으로 정의내릴 수 없다. 이는 공급, 소비, 공공 개입 등 다양한 측면에서의 원인으로 발발하기 때문인데, 공급 측면에서의 원인을 먼저 알아보도록 하겠다. 우선 활성화되었던 도심이 쇠퇴하는 과정에서 인구가 다수 유출되고 시설 또한 시간이 흘러 관리 및 보수가 진행되지 않아 낙후되게 된다. 이렇게 쇠퇴한 도심의 낮은 임대료와 주변 지역의 임대료 차이로 외부 자본 및 인구가 다시 도심으로 유입되는데, 이가 젠트리피케이션을 유발하는 주된 원인이다.

두 번째 원인은 소비 측면의 원인인데, 이를 위해서는 젠트리파이어라는 개념의 이해가 필요하다. 젠트리파이어는 사전적으로 ‘쇠퇴했던 구도심을 특색 있는 장소로 탈바꿈시켜 활기를 잃었던 공간을 사회·경제·문화적으로 활성화하는 능력을 지닌 계층’이라고 정의된다. 이들은 인문지리학자 데이비드 레이가 ‘문화적 신인류’라 정의할만큼 방대한 영향을 끼친다. 작가, 음악가 등 전문직이나 서비스업 종사자, 영향력 있는 인스타그래머들 등이 이에 속하고 이들의 영향으로 개인의 소비 선호가 변화해 인구의 밀집을 야기하는 것이다.

반면 이와 대조되는 공공 개입 측면에서의 원인 또한 존재한다. 국가나 지자체의 도시재생사업, 국비지원, 특성화 시장 사업 등 공적 투자가 진행되면서 외부 자본과 인구가 유입되는 것이다. 위와 같은 사업들이 이유가 되어 쇠퇴 지역의 물리적인 환경이 개선되고 임대료가 상승한다면 원주민과 상인들의 비자발적 이주가 일어나게 된다. 당장 우리나라에서 진행 중인 젠트리피케이션은 공공 개입 측면에서의 원인으로 이해할 수 있다. 그러나 최근 세계적으로 발생하고 있는 젠트리피케이션 위와 같은 단적 원인으로 설명할 수 없고, 생산과 소비, 공급과 수요, 경제와 문화 등을 다발적으로 고려하여 이해하여야 한다는 통합적 원인이 주목받고 있다.

젠트리피케이션의 영향

위와 같은 원인들로 발발하는 젠트리피케이션은 우리 사회에, 또 개인에 어떠한 긍정적, 부정적 효과를 낳을까. 많은 사람들이 젠트리피케이션에 대해 좋지 못한 시각을 가지고 있는만큼 익숙한 부정적 효과에 대하여 먼저 이야기해 보도록 하겠다. 앞서 언급한 것과 같이 젠트리피케이션은 임대료 및 주택 매매가격 증가에 따른 원주민과 상인들의 비자발적 이주를 강제한다. 국립국어원이 젠트리피케이션을 대체할 단어로 ‘둥지 내몰림’을 제안할 정도인데, 문제는 이 때 이주하는 사람들에 대하여 적절한 보상이 취해지고 있지도 않고 있다는 점이다. 이주하는 자영업자 사이에서 ‘지역발전에 공헌해봤자 이득보는 건 지주’라는 인식이 사회 전반에 퍼지게 된다면 거리 발전에 악영향을 끼칠 수도 있다. 임대료는 높아져 임대인과 임차인간 갈등 관계를 악화하고 단기적 부동산 투기를 유도해 부동산 가격이 높아지는 악순환을 반복한다. 이는 부유층만이 도심 거주가 가능하게 만들고 중산층 및 소외 계층은 도시 외각으로 밀어내는 도시파편화 현상을 유발해 부익부 빈익빈 현상을 심화시킨다. 이같은 영향들로 미루어 짐작하여 대다수의 사람들이 젠트리피케이션을 부정적 시각으로 바라본다. 그러나 이들 중에는 그 긍정적 효과에 대해서는 알지 못하고 있는 이들이 대다수이다. 젠트리피케이션은 사회에 어떤 기여를 할지 알아보도록 하겠다.

첫 번째로, 지역 상권이 활성화되고 자산가치가 상승하여 공실률이 감소하고 세수가 증가한다. 이는 낙후 지역의 안정화와 부동산 가치의 조정을 의미한다. 일부 지역은 지리적, 사회적 관점에서 보았을 때의 잠재적 가치와 현 가치 사이의 격차가 매우 큰데, 젠트리피케이션은 이러한 격차를 조정하고 국가적 관점에서 보았을 때의 경제적 잠재 가치를 부흥시킨다는 점에서 의의를 가진다. 또한 근처 변두리 지역으로 이주한 이들이 새로운 거리를 구성하면서 발전 가능한 영역이 확산될 수도 있다. 이 때 사회 전체의 경제 성장이 이루어질 수 있다. 마지막으로 특정 지역에서 젠트리피케이션이 전개될 시 전례가 생성돼 타 유사 지역의 개발 가능성이 증가하고 이를 장려하는 사회적 파급효과 또한 가진다. 이러한 점들을 모두 고려하여 보았을 때, 젠트리피케이션을 마냥 좋은 시각으로만, 혹은 나쁜 시각으로만 볼 수는 없다는 사실을 알 수 있다.

젠트리피케이션의 유형

젠트리피케이션은 그 원인과 영향이 다양한만큼, 다양한 종류가 존재하고 종류별로 차이점을 가진다. 그 종류는 각각 주택 젠트리피케이션, 상업지역 젠트리피케이션, 관광 젠트리피케이션이다. 먼저 주택 젠트리피케이션은 이름으로부터 알 수 있듯이 주택 시장에 영향을 미치는 젠트리피케이션이다. 이는 기존 노후주거지역의 공동주택 등으로의 변모를 의미하고 주로 상위계층의 새로운 거주민들의 유입을 야기한다. 이 때 기존 원주민은 기존 지역의 높아진 임대료를 감당할 수 없게 되어 해당 지역에서 쫓겨나가게 되고 새로운 불량촌으로 이전하는 과정을 반복하게 된다.

다음은 상업지역 젠트리피케이션이다. 이는 최근 들어 크게 주목 받고 있는 양상의 젠트리피케이션인데, 상대적으로 낮은 임대료 분포의 지역이 독특한 문화를 통해 관심을 유발하고 명소화 과정을 거침으로써 유발된다. 이는 상권의 활성화 과정을 전개시키고 많은 대형 프랜차이즈와 임대계약을 체결한다는 장점을 가진다. 그러나 정작 상권을 부향시킨 주도자인 소규모 상인 및 예술가의 무보상 비자발적 이전을 이끌어낸다는 점에서 큰 비판을 받는다.

마지막은 관광 젠트리피케이션인데, 상업지역 젠트리피케이션과는 ‘방문객에 의한 공간 소비가 바탕이 된다’는 점에서 공통점을 가진다. 반면 상업지역이 활성화되는 과정에서 해당 지역만의 독특한 문화와 장소성이 대형 프랜차이즈들에 의해 묵살당하지 않고 오히려 강조된다는 점에서 상업지역 젠트리피케이션과는 구별된다.

젠트리피케이션 해결 목적 필수 추진 과제 및 해결방안

젠트리피케이션의 다양한 종류와 각각의 젠트리피케이션이 어떠한 과정을 거쳐 전개되고 어떠한 영향을 미치는지 알아보았다. 경제 성장이라는 단순 공익을 위하여 개인을 희생시키는 것이나 다름없는 젠트리피케이션을 해결하기 위해서는 어떤 조치를 취해야할까. 이에 대하여 서울연구원 골목상권 젠트리피케이션 정책 건의서, 국회입법조사처, 한국 부동산원 등은 공통적으로 임대차 보호 목적의 상가 임대차 보호법을 개정해야만 하고, 공공 개입 측면의 젠트리피케이션 과열 방지를 위해 적절한 조치를 마련해야만 하며, 지역 특성에 맞는 젠트리피케이션 진단 지표 개발을 통해 구체적인 상생 협력 구조를 개발해야한다고 밝혔다. 특히 한국 부동산원은 이를 토대로 진행해야할 근본적인 해결방안을 제시했는데 공간적 대응전략과 인간적 대응전략이 그것들이다. 공간적 대응전략은 도시 공간 구조를 현재보다 더 세분화해 세부별 대응 전략을 수립하는 것을 의미하고 인간적 대응전략은 임차인과 임대인 혹은 소비자와 공급자 사이의 갈등 완화를 통해 상호협력을 유발해내는 전략을 의미한다. 또한 이를 위해서는 경제적, 법률적 차원에서의 뒷받침이 필수적이라는 사실 또한 언급하였다.

현 정부 대응 방안 및 보충 전략

현 정부는 젠트리피케이션에 대하여 어떠한 조치를 취하고 있고, 이는 어떠한 영향을 미치고 있는지 알아보도록 하겠다. 사실 현 정부는 부동산 정책 측면에서는 실패했다는 평을 듣고 있고, 미친듯이 폭등한 집값이 이를 증명하고 있다. 정부는 젠트리피케이션을 예방하는데에 초점을 두고 정책을 시행하였고 이를 위해 부동산을 역대 최대로 공급하는 정책 등을 시행하였다. 의도는 좋았으나 그 결과는 의도대로 진행되지 않았다. 부동산 공급이 증가하면서 가격이 일시적으로 하락하긴 하였으나 곧 예상 수치를 넘어서는 인파가 집중되고 그에 따라 수요가 급격히 증가하면서 결과적으로 가격에는 큰 변동이 일어나지 않았다. 오히려 거래량이 증가하면서 원 거주민들의 퇴출이라는 결과를 가속화시킬 뿐이었다. 또한 정부는 특정 지역에 많은 공공 재원을 투입하는 정책을 시행해왔는데, 이는 오히려 젠트리피케이션 발생의 원인을 제공하였다. 이와 같이 정부는 젠트리피케이션 대응에 이렇다할 성과를 보이지 못하고 있는 상황이다. 이를 위해서는 젠트리피케이션이 정부 주도로 예방할 수 없고, 예방해서도 안 되는 자연스러운 사회현상이라는 점과 이러한 변화는 불가피하다는 점을 받아들일 필요가 있다. 젠트리피케이션은 시장 경제 사회에서 각 경제 주체들이 경쟁하며 일어나는 민간 주도의 도심 개발 현상이며 나아가 경제, 치안 등 사회적 관점에서 보았을 때는 오히려 선영향을 끼친다는 점 역시 정확히 인지하고 있어야만 한다. 따라서 한국 부동산원 등에서 밝힌 바를 따라 공공개입으로 인한 젠트리피케이션이 과열되지 않는 선에서 재개발 및 재건축을 통해 지역 공급을 확대해야하고 이 때 일괄적 정책이 아닌 지역 특성에 맞게 개발한 젠트리피케이션 진단 지표를 이용하여 지역별, 젠트리피케이션 종류 및 유형별 세부 대책을 세워야 한다.

결론

젠트리피케이션은 시장 경제 속 경제 주체들의 경쟁으로써 일어나는 자연스러운 사회현상으로써, 이를 막는 것은 사실상 불가능하기도 하고, 그 부정적 효과에 과하게 집중한다면 새로운 창조계급이나 우수한 인재의 유입을 저해하는 등의 악영향을 낳을 수 있다. 젠트리피케이션의 사회경제적 선영향 또한 정확하게 인식하고 있어야만 이에 대한 적절한 대응 전략을 세울 수 있다. 따라서 젠트리피케이션을 무작정적으로 예방할 방법을 갈구하기 보다는 오히려 이를 자연스러운 사회 현상의 일부로써 받아들이고 그 부정적 영향을 최소한으로 하는데에 초점을 맞추어야만 한다.

참고문헌

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